年輕人　真的該辦40年房貸嗎？ - 貸款

文／林奇芬

臺灣房價太高，年輕人更是望屋興嘆，今年開始有房仲業者與銀行合作，幫年輕首購族爭
取40年房貸。但你真的該辦40年房貸嗎？行動前最好算一算。



根據好房網的資料，5月份臺北市成交房價平均每坪61.4萬元，新北市平均每坪29.2萬元
。若以30坪估算，臺北市買屋均價在1842萬元，新北市為867萬元。針對年輕人買屋，我
以1000萬元總價來估算，若自備款200萬元，貸款800萬元，利率水準以3%估算，究竟貸款
20年和40年有甚麼差異呢？

貸款40年　要多付310萬元利息

根據試算，房貸800萬元貸款20年每月本息攤還金額是44,368元，對一般小家庭而言，負
擔並不輕。但若貸款時間可拉長到40年，則每月負擔可降為28,639元，每個月少了15,729
元，相信一定讓許多小資族覺得輕鬆不少。

不過，感覺輕鬆，只在於每個月的負擔降低，但其實購屋族的整體房貸負擔卻是大幅增加
。從下表試算可知，貸款20年下來總共付給銀行1065萬元，但若貸款40年總共付給銀行
1375萬元。總利息負擔從265萬元暴增為575萬元，多貸款20年要多付銀行310萬元的利息
。

看到這個數字，一定讓你嚇了一大跳。原來，貸款期拉長，雖然讓購屋族覺得買屋不再遙
不可及，但事實上，卻是背債背得更辛苦。



若房價趨勢上漲　可及早卡位

由於過去幾年房價持續上漲，許多人都感受到房子越早買越好，因此，如果利用拉長貸款
期降低每月負擔，以求及早卡位擁有一棟房子。只要房價漲幅超越貸款成本，應該還是劃
算的。

但這個考量的先決條件是，房價只漲不跌。未來若遇到房市的空頭市場，或是自己想要賣
屋時，房價不如預期，則買屋不一定能保證獲利。同時，若因為每月房貸負擔降低，本來
只能買20坪房子，因而買了30坪的房子，背負超過自己能力的房貸，對家庭財務分配安全
性，也存在不小的壓力，值得購屋族深思。

借便宜房貸　增加其他投資機會

但換一個角度來看，如果個人投資能力很強，利用40年房貸降低每月負擔，而把資金移去
做其他投資，若能創造高於3%報酬率，也不失為一個可以彈性理財策略。

如前述例子，貸款800萬元，借40年，每個月房貸負擔可省15000元，若把這筆資金，投入
在股票或共同基金，只要年報酬率超過5%，40年下來可創造2298萬元的效益。那麼即使多
付310萬元的房貸利息，應該還是劃算的。

衡量自己能力再行動

因此，年輕人究竟該不該辦40年房貸，不仿從我所說的幾個角度，仔細考量後再行動。如
果，你只想安穩的買個窩，建議你房貸期越短越好，但若你有多元理財能力，則善用房貸
低利貸款，或許能為你創造更大的財富機會。不過先決條件是，你要有投資股票與共同基
金的能力，如果不能創造收益，反而產生虧損的話，可是會帶來雙重損失的。

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